원칙적으로 공장은 '상가건물'이 아닌 '제조업을 하는 장소'로 보기 때문에 상가건물 임대차보호법(상가임대차법)이 적용되지 않는 것이 기본입니다.

그러나 사무실도 함께 있는 공장이라면

 최근 대법원 판례에 따르면, 공장이라 하더라도 단순한 제조·가공(사실행위)만 하는 곳이 아니라 영리를 목적으로 하는 영업 활동이 함께 이루어지는 곳이라면 상가임대차법의 보호를 받을 수 있습니다.

구체적인 판단 기준은 다음과 같습니다.

 

 

공장 임대차의 상가임대차법 적용 기준

● 원칙 (적용 제외): 공장에서 상품의 보관·제조·가공 등의 사실행위만 이루어지고, 별도의 영업용 사무실이 따로 존재하여 그곳에서만 영업 활동이 이루어진다면 공장 자체는 상가임대차법 적용 대상이 아닙니다.

● 예외 (적용 대상): 소규모 공장 등에서 별도의 영업소를 따로 두지 않고, 공장 내부에서 제품 제조·가공뿐만 아니라 대금 수수 등 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 건물 전체가 영업용 사업장으로 인정\

되어 상가임대차법이 적용됩니다.

 

상가임대차법이 적용될 때의 혜택

 

만약 해당 공장이 상가임대차법 적용 대상으로 인정받게 되면 다음과 같은 강력한 보호를 받습니다.

• 계약갱신요구권: 최초 임대차 기간을 포함해 전체 10년의 범위 내에서 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.

• 대항력 및 우선변제권: 사업자등록과 확정일자를 통해 보증금을 안전하게 보호받을 수 있습니다.

• 차임증액 청구 제한: 법정 한도(5%) 내에서만 차임 증액을 요구받습니다.

따라서 현재 임차 중이신 공장이 단순히 물건을 찍어내는 곳에 그치지 않고, 사업장으로서 거래 및 영업 활동이 복합적으로 이루어지고 있다면 상가임대차법의 보호 대상에 해당할 가능성이 높습니다.

■ 2024. 11. 14. 선고 대법원 2024다264865 판례요약

[공장 임대차계약에 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는지 여부가 문제된 사건]

◇「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’) 적용대상인 ‘상가건물 임대차’의 의미 및 ‘상가건물’에 해당하는지에 관한 판단기준◇

  상가임대차법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 비추어 보면, 상가임대차법이 적용되는 상가건물의 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다. 그리고 상가임대차법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가임대차법의 적용대상인 상가건물에 해당한다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결 참조). 

☞  임대인인 원고들은 임차인은 피고에게 이 사건 건물(공장)을 임대하였고, 피고는 이 사건 건물을 사업장소재지로 하여 사업자등록을 한 후 레이저 제조업을 영위하여 옴. 원고들은 이 사건 계약의 기간만료를 주장하면서 피고를 상대로 이 사건 건물의 인도를 청구하고, 피고는 이 사건 건물이 상가임대차법이 적용되는 상가건물에 해당하고 피고의 갱신요구에 따라 갱신되었으므로 임대차기간이 종료하지 않았다고 다툼  

☞  원심은, 이 사건 계약은 제조업을 목적으로 한 공장 임대차로 보일 뿐이고, 이 사건 건물에서 상품 제조 등 사실행위를 넘어서 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다고 볼 수 없다고 보아, 이 사건 계약에 상가임대차법이 적용되어야 한다는 피고의 주장을 배척하였음 

☞  대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, ➀ 제품 대금의 지급은 다양한 방법으로 이루어질 수 있고, 신용카드나 계좌이체의 방식으로 거래 대금을 지급하는 것은 통상의 거래에 있어 일반적인 지급 방식임에도 대금의 결제가 주로 계좌이체의 방법으로 이루어지는 것으로 보이므로 이 사건 건물에서 대금을 수수한다고 보기 어려워 이 사건 건물에서 영업행위가 이루어진다고 볼 수 없다는 취지의 원심의 판단은 선뜻 받아들이기 어렵고, ➁ 피고는 이 사건 건물 외에 별도의 영업소를 두고 있지 않으며 이 사건 건물에서 상품의 제조․가공과 함께 대금 수수 등 영리를 목적으로 하는 활동이 이루어지고 있으므로 제조업을 영위하는 상인인 피고가 이 사건 건물에서 하는 작업은 모두 일련의 영업활동에 해당하여 이 사건 건물 전체가 영업활동을 하는 하나의 사업장으로서 영업용으로 사용하는 건물이라고 보아야 하며, ➂ 이 사건 계약서의 표제가 ‘부동산(공장) 월세 계약서’이고 이 사건 계약서의 특약사항에도 이 사건 건물이 제조업임을 전제로 ‘상기 공장’이라는 문구가 기재되어 있으나, 피고와 같이 제조업을 영위하는 개인사업자가 운영하는 소규모 공장의 경우 별도의 영업소를 두지 않고 그 공장에서 상품의 제조․가공과 영업활동이 함께 이루어지는 경우가 통상적이므로 원고와 피고 모두 이 사건 계약 당시 이 사건 건물이 상품의 제조․가공과 영리를 목적으로 하는 활동을 하는 장소로 모두 사용될 것이라는 인식과 의사 합치가 있었다고 볼 여지가 크므로, 이 사건 건물은 단순히 상품의 제조․가공 등의 사실행위만이 아니라 그와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어지는 장소로서 상가임대차법의 적용대상인 상가건물에 해당한다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송함.